帝都购房了，500W，蜗居！

关于作者：程序猿石头(ID: tangleithu)，从十八县贫困农村一路逆袭上清华（点这里查看我的逆袭之路），BAT某厂P7，是前大疆（无人机）技术主管。

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背景

最近房价貌似下跌了一波，认识的几个朋友在讨论入手买房了，不过大家貌似对买房首付如何计算（比如天真地认为 500W 总价的房子，首付比例 30%，只需准备 150W 首付款即可）、交易流程等还不清楚。

因此，我刻意重新整理了之前购房经验，新增和修改了部分内容，整理成完整的一篇文章，分享给大家，全文 1W+ 字，主要分为以下内容：

看完本文，你就会明白，500W 总价，首付需要多少？“满五唯一”、“非普”住宅等到底是个什么鬼？

当然，我也非常希望我买房的剧情如下：

石头是个普通程序猿，大学毕业后来到帝都北京，开始北漂生活，他月薪八千，不过他用了一年的时间就在帝都买房了，看看他是怎么做到的：

在这一年之间，他每天早出晚归，上下班都坐地铁，因为外面吃饭贵，因此他学着自己做饭，他不泡吧也从来不去夜店，一直都省吃俭用，过着艰苦朴素的生活。

一年后，他用辛苦攒下来的两万块，再加上父母给的 888 万，在帝都还算不错的地段有了自己的房子……

哈哈哈，这毕竟是段子，羡慕归羡慕，但毕竟多数人都没有这么好的运气。如果家庭有一定经济基础，再加上自己的努力，能够上车自然是好的；

没有好运气，咱也不能气馁，只要自己功夫足够深，作为程序猿，在这个“高薪”行当里，还是有机会的，实在一线不行，咱们可以二线嘛。

梦想还是要有的

说实话，其实，石头刚开始也都没想过自己能在帝都买房，尤其在这么短时间之类（自认为短，当然不能给有钱的大佬比），因为我深知自己家庭背景，自己和对象都是出生农村，家里也都没啥积蓄，即便掏光自己和对象父母的 4 个钱包，离在帝都购房的目标也是相差甚远的。

当然，如果家里有实力支撑，你就没必要说非得说，“恩，不行，我必须得靠自己”。之前在某乎上看到，有这种想法的同学还不算少。其实，我刚开始也是这样的想法，觉得父母辛辛苦苦一辈子不容易，很不忍心。

但实际上呢？其实，这个时间差就是真金白银呀。家庭有一定积蓄，我们就暂且借一借，后面挣钱了还上，好好孝敬父母就可以了呀。

举个真实的例子，我刚毕业，实验室同学双方父母家里支撑各家出 75W，一共 150W首付+150 贷款购得一套两居室；等我 2 年后准备看房时，同学房子价值已经增至近 600W 了。

记得还没毕业时，有一次跟一个清华的师兄讨论过此事，他谈到，“你放心，你到时候一定可以在北京买房的，时间长短的问题”，当时我心想 “我有那么牛 X 吗？”，心里确实没底儿呀！没想到毕业两年半，我还就真实现了，只能说当初那个师兄看得真准！

不过，谈起买房，石头毕业至今，有过实操 3 套购房经历，有帝都一线，也有二线城市 CQ，去年还在十八线城市老家县城有二手房交易流程，因此在购房这方面，还是稍微有点经验。这当然不能跟那些炒房、房产大 V 比。大家就随便看看得了，如果能有点儿帮助，那就最好不过了。

这么想来，我这一路走来，确实感觉自己“很牛逼“啊。其实，牛 X 谈不上，自我感觉良好。特别是认识和接触的人越多后，才发现真的是 “山外有山，人外有人”，不过我也常常进行自我激励：（学会知足常乐也挺好的）

因为来自农村，“穷人家孩纸早当家”，从高中起上学到大学，再到研究生，基本没怎么花家里的钱，并且研究生毕业时也积攒了一小笔钱（还完生源地贷款后，还剩 xx 来万，在当时看来确实还是个不小的数目），再然后通过自己努力，最终能在一线城市有个小窝，解决 “住” 的问题，实属不容易了。

不吹牛了，聊聊正事吧，分享下购房经验。

前期准备

购房前的前期准备，当然就是赚钱。

在准备想购房这个话题的时候，肯定手里有一定积累，这个时候就该好好整理整理计算一下，你目前自己手里有多少现金，亲戚朋友能凑多少（当然如果父母有实力支持更好，没有的话，其他亲戚朋友这块建议不要放太大的比例），这样基本上能计算出购房的大致预算是多少了。

以石头为例，经过 2 年半的准备，我确实也积累了一定的积蓄，再加上我对象也有部分资金。为了方便说明问题，我就简单假设我恰好积累了 100W 现金吧。（大家不用纠结具体数字，这个 100W 我就是为了方便举例说明，实际比这个少或者比这个多，真的不重要）然后我对象手里有 60W 左右的现金，那么我们俩现金部分就有 160W；

其实，双方的公积金账户也有部分现金，虽然不能直接取出来当做首付直接使用，但是这部分资金是可以通过短期周转获取的，因此也可以计算在首付资金里面。

特此感谢我的老婆，没有她的支持，我们也没那么快，至少不会这么“简单“就在帝都上车的。要知道，当初她可是担着“风险”的，毕竟婚前购买，因为购房前未婚，且当初她名下外地有房贷（上面提到的二线城市购的房），所以不能先领证，且房产证也不能加她的名字（这都是“首套首贷”资格给逼的）。

再加上比如能从亲戚手里借 10~20W，玩得好的同学手里借10~20W。这部分资金可以提前调研清楚，因为首付资金的确定是前提，决定了后面你看房范围。

说到借钱这个事情，需要谨慎，如果作为借钱方借的时候就预估好还钱时间，提前跟人家说明等等，做到守信用。作为被借的债主，一定要评估对方是否靠谱，如果有闲散的资金，信得过的朋友咱们能帮还是帮一下，前提是一定得对方人品到位，信得过。如果对对方人品没底儿，如果 “这钱借出去，可能短期要不回来” 不会影响到你，就借，否则就别借。

另外，针对资金这块还有一个渠道，其实就是信用贷款（消费贷），当然这个就是稍微高端一点的玩家了。一般一家银行可能能申请 30-50W 的消费贷，找好时间窗口，运作一下还是能操作的；

有一点说明就是，申请房贷的时候，借款人名下最好没有贷款，所以就需要这个消费贷在别人的名义下，可以是你对象等等（这种情况下，你对象就不能作为共同借贷人）。

当然本文主要说的是贷款买房哈，土豪全款等不在讨论范围。

了解当地购房政策

首先要看看你有没有资格购买。—— 你说气人不，有钱还不一定能买，还得先有资格。不过没关系，一般而言，差的是钱，扎心了。

这个各地政策不一样，以北京为例：

有北京户口
有《北京市工作居住证》
在京无房且已连续五年在京缴纳社保或个税

满足以上条件任何一个就可以有购房资格了。

再比如重庆，三无（无户籍、无企业、无工作）人员也可以购买，只不过会有额外的房产税。具体不再列举了，大家可以到当地住建委网站或者电话咨询。

另外，建议大家准备购房前可以先了解一下政府政策性房产，看看你所在城市有没有类似的福利。

这种房产是政府“福利性”房产，对购买人有一定资格要求，比如所谓的经济适用房等、限价商品房、回迁房等。比如刚毕业那会，石头还想着北京的“自住型商品房”，最开始的几期还真合适，低端合适且价格基本是周围的 5 折，且 100%产权属于你自己，摇号摇了几次都摇不中。就跟石头前面提到的摇车牌一样，看人品的。

不过后来演变成了“共有产权房”，产权可能只有一半属于你自己，且慢慢性价比也不高了。

这种政策性住房相对于普通商品房来说，在贷款、出售等方面有所不同，首付要求往往比较低，二次转卖（出售）可能有一定要求，比如要求必满 5 年等等。这个具体就不做讨论了。

石头 Tip：首套刚需，大家也可以先了解下当地有没有类似的政策性房产，如果资金有限，房子合适且有资格的话，推荐购买。

首付的计算

举个🌰，上面得到首付资金 160-200 W，最高能买总价多少的房子呢？

按照北京首套首付比例 35% 计算的话，对应范围 457(=160/0.35) ~ 571(=200/0.35) W 吗？

石头开始也是这样认为的，但真不是这么计算的，比这个复杂得多得多。。。

先来看看关于贷款这部分。

银行会通过你的工资流水来评估你的还款能力。一般而言，贷款的月供不得超过你工资流水（税后）的一半，举例，税后工资 2W，那么，你月供不能超过 1W，贷款周期不超过 25 年（北京最高的政策，其他可能有 30 年），这样一来，你贷款额度也能计算出来了。

当然，贷款可以由 2 个人一起承担，不过需要注意的是要提前了解当地的购房政策，比如恰好你对象（已婚）有过房贷记录？那对不起，你还不符合首套政策，只能按照二套处理。

关于贷款年限的规定也是需要看具体房子的房龄的，以北京为例：

最长贷款年限不超过 50 - 房龄，假设这房子年纪比较大了（北京这种房子太多太多了），90 年代的房子，至今已经 30 年了，那么贷款最多只能贷款 20 年。这样，你月还款额度又上去了，期望你的工资不能成为瓶颈。

其实还跟借款人的年龄有关，贷款年限不超过 65-年龄，假设你 55 岁的老爸帮你贷款买，一般最多只能贷 10 年。

对了，本文说的贷款说的主要是商业贷款，公积金贷款的话，能用肯定得用，不过：

北京最新政策，每缴社保 1 年最多贷款 10W；这个有点坑，不过幸好石头赶上了老政策的末班车。
贷款总额度不能超过 120W（夫妻双方）；

如果在异地购房的话，一般公积金是支持异地贷款政策的，具体要和当地的政策有关，石头去年也正好跑了一遍 CQ 的公积金异地贷款流程（北京缴纳公积金，CQ 贷款购房）。

石头 tip：如果公积金能用，尽量都给安排上，毕竟贷款利率这么低的其他地儿找不到。公积金相关问题，建议直接打电话 12329 询问。

是不是发现好复杂，没办法……接着看。

假设按照工资计算出最高能贷 200W，这样，房价总价范围就直接加上首付 160-200W，得到总价 360-400W 吗？

答案当然可能也不太对。

首先，银行贷款额度都是 评估价*贷款比例 ，评估价 ≠ 成交价，总价市场价 500W，银行评估会有个折扣 9 折，那么银行只认为你这个房子值 5000.9=450 W，假设你工资不影响你贷款额度计算的情况下，理论上贷款额度为：`450W 0.65 = 292W，那么首付资金是500 - 292 = 208 W`，对不起，还不是。

石头 Tip：评估价这里有一定“寻租”空间，如果你希望更可能多地贷款，或许可以让评估公司对房子进行高评。

高评估意味着可以多贷款，相应的税费可能也会适当高一些。

还得看你看中的这个房子是普通住宅，还是 VIP 住宅（非普通），啥是普通住宅？以北京为例，须同时满足：

小区容积率在1.0(含)以上
房屋建筑面积在140平方米(含)以下
还有政府指导价：
1. 五环内：单价不超过39600/㎡或总价不超过 468W。
2. 五环到六环：单价不超过31680/㎡或总价不超过374W；
3. 六环外：单价不超过23760/㎡或总价不超过280W；

普通住宅和非普通住宅，对首付比例要求不一样，贷款利率也不一样，税收比例也不一样。一般而言，可能我们都期望按照普通住宅去成交（假设前两项满足普通住宅的标准），那么：

这个 500W 的房子：

在 5 环内，总价不超过 468W，网签价就得按照 468W 计算，贷款比例又缩水了。
5-6 环，网签价374W，贷款比例：374*0.65=243W，首付变成了 257W。

首付还得包括下面的这部分：

个税、增值税、契税，如果所购房是经济适用房的话，还有另外的高额的综合地价款或土地出让金。这个就相对很复杂了，借用网上的这个图：

别看上面的个税等理论上由卖方承担，实际交易过程中，都会直接转交给买方的。以理想情况下 “满五唯一” 的房子，只需要缴纳契税 500*1%=5W。

石头 Tip：首套刚需，房源就先尽量锁定“满五唯一”的吧。

中介费，这个相对比较固定，一般 2.?，不同中介不一样，甚至可以自己成交免中介费，我们就以 2%计算，500*2%=10W。

石头 Tip：不同中介费率可能不一样，业主（卖方）可能会同时在多个中介上挂出房屋信息，这个时候就会有谈判空间，但也不太多。如果有渠道或有条件，其实也可以自行成交。

自行成交对于买方的风险会更大一些，这个需要自己评估。这个对具体感兴趣可以私聊我，我有过 2 套房子自行成交交易的经验。

大头其实就是上面的了，其他可能还会有：贷款服务费、评估费、抵押登记费、印花税等等。

我们再回过头来看看首付，总价 500W 的房子，五环外的话，最多贷款 243W，首付为：257 + 5W(契税) + 10W(中介）+ 1W（其他）= 272W。说好的首付比例 35%（175W）呢？结果从 175 直接变成 272W，硬生生多出来 100W。

小结

咱们小结一下，购房前，先看看是否有合适的政策性福利住房，然后最主要就是清点首付资金，然后了解当地的贷款政策（特别强调不要浪费处女贷资格），方便确定房子总价范围，这样才能为后面看房等打下基础。

如何看房、选房

在前面一节中也介绍了，其实首付范围决定了你看房的范围，当然资金越充足，选择的范围越广。可以先确定好，你更看重房子的什么属性，比如：

地理位置，交通？周边配套？
小区环境？
是否学区？
房子本身：户型？面积？楼层？

在上篇如何计算首付中也提到了，如果是在帝都购房的话，我认为基本上是定位二手房了，所以本文继续也只谈二手房，仍然主要针对刚需房谈谈自己的理解。如果曾经有过购房经验，购房需求是改善型住房的话，应该多多少少基本明白其中的套路了。

地理位置

相同预算情况下，当然地理位置好的单价更贵（好像说了句废话），如果更看重地理位置，当然房子面积可能就要打折扣了。

我的建议就是，根据预算，在二手房交易网站上先定位大概的几个区域，先网上看房，锁定范围，然后线下实地看房，一定得多看，多实地感受。

交通主要就是考虑比如附近地铁站、公交站？是否方便，小区到地铁站距离？

当然，能够理解都想找个离公司近的。但一般来讲，换公司的频率肯定大于换房子的。现在望京上班，在望京买？后面万一换到国贸了呢？所以在地理位置这块，可以综合考虑一下。比如一般而言，互联网公司北边偏多，可能就多关注北边的房子。

其实刚开始我在看房的时候，也想在“城内”找，比如五环内的望京，朝阳公园附近，看了多套之后，发现，满足我们预算的两居（看房的时候就首选两居），“城内” 的两居和五环外的“两居”实际感受太不一样了。所以最后就锁定，宁愿偏远一些，也想要一个面积稍大一点的房子。

周边配套也需要关注下，比如买个菜、逛个商场（吃个饭、看个电影）是否方便？周围公园？医院？学校（后面学区再说）。

整体来说，就是一定得多看，多实地感受。然后自己想好自己更看重哪方面，是地理位置？是户型？还是其他。

小区环境

小区环境需要关注，比如小区绿化、容积率、物业？

容积率：某科上说的是“容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率，又称建筑面积毛密度”，太专业了，大概记住容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

绿化有个衡量标准是“绿地率”，难得找专业解释了，就实地看看，小区内栽了多少树，是否有个小公园，空间是否富余，网上看看指标作为参考，不过最终还是建议实地去感受。

物业：物业水平如何？物业费，车库（人车分离？），进出小区管理，环卫如何（可以去看看对应垃圾区）？

学区

这个问题我还没有具体研究过，因为我自己预算有限，刚需上车房，且目前没有小孩，暂且没考虑学区房的问题。

当然如果预算充足的情况下，有个比较好的学区当然是加分项，这样未来生小孩，就不用再考虑换房的事情了，可以一步到位。要知道，现在的换房成本很大，没有了首套资格，从上篇中可以看到二套的首付比例就大大提高了。

不过，这个还得看手里资金是否允许，但愿我后面有机会能分享一波学区房经验吧。

但需要注意的是学区房本身受政策影响较大。

房子本身

房子本身可能就会关注以下几个方面：

楼层/电梯，几梯几户，综合考虑采光（对应高楼层）情况等，比如低楼层可能采光不好，可能有蚊子等等；
户型：是否南北通透？动静分离（户型动线合理），通风采光（包括厨房、卫生间）等等；
得房率，公摊：建筑面积和使用面积。一般老房子（比如公房）得房率会比较高，往往有赠送面积。
楼间距，采光
车位：停车难，是否可以租售等等。
装修情况：是否拎包入住，还是说按照自己的喜欢风格重新装修。

说实话，作为一个南方人，我连东南西北都分不清，经过之前一轮轮看房，也懂得了啥是南北通透，动静分离，户型动线等等。

看房时可以看看之前的装修情况是否是自己喜欢的风格，如果不喜欢，想要二次装修的话，要优先确定好哪些能改哪些不能，主要看好承重墙等情况（承重墙不允许动）。

装修其实也是水很深，我当初房子装修还将就，就简单刷个墙，小小地改动了一下就直接住进去了。一方面也是因为Qiong，简单装修下 xx 万又搭进去了，装完还得散味等等，另外一个方面也是懒，没有精力。

整个看房过程肯定是一个体力活，也很难选到完全满意的房子（应该还是因为预算有限吧），最后咱们只能有所取舍，选个局部最优解即可。整理来说，还是建议多看看（看得多能使得“局部最优”中的局部范围扩大），毕竟住进去了，短时间之类不会再搬了。

交易流程

具体时间线就因人而异了，我自己的情况从交定金到最后交房经过了近 3 个多月，整理来说算比较快的。

整理流程：

三方合同，交定金（注意区分定金、订金、诚意金、认筹金，详情见文末 PDF）
购房人提交购房资格审查
建委网签
提交贷款相关材料初审，组合贷的话还包括公积金，公积金时需要注意最近 1 年（半年）是否异常，本人换工作原因有一个月补交的情况，还需要另外走审批通道，延长了整个周期
建委缴税：大头是契税，5 块印花税。（详细税收等见这里）
贷款银行做资金监管
等银行审批，获得批贷函，等放款
过户
交房

整体流程就如上面所述，我还在 18 线小县城走过自行成交，走了公积金贷款，8 线小县城异地二手房公积金贷款流程估计之前都没人走通过（因为我开始要异地公积金贷款，当地部门居然说没搞过，不支持），我上次帮他们搞清楚并实际走了一遍流程，小地方也没靠谱中介，大致情况如下：

拟定合同（因为自行成交，合同是网上找的模板），签订
找评估公司对房屋进行评估（公积金中心认可的评估公司）
准备材料提交到对应支持公积金贷款的银行，国土局对应的合同模板（上面个人签订模板不行）
银行初审面签（回老家）
签贷款合同复审（回老家）
贷款审批通过，领取抵押登记材料
过户办抵押手续
等放款、交房

整体来说，小地方流程不标准，讲究的是“关系”，很多事情互相甩锅，要是在帝都，早一个投诉电话过去了。而在小地方，就只能跟伺候大爷似的，才能让对应 “行政服务” 部门给你办事。（我想这也是为什么很多年轻人喜欢在大城市的原因之一吧）

交房

交易过户之后，就是交房了。注意涉及留尾款，水电、户口等问题。二手房在签订合同之前就应该谈好“买卖交易”的具体对象，是否包含其中的家具电器等等。然后付款方式分几批，最后一定要留尾款，并在合同注明，尾款在什么条件下结清。一般谈好，比如水电燃气、物业费等等，还有一个重要的点就是户口问题。

需要着重强调一下户口问题，学区房（有的地方一套房子 6 年内只能有一个学位）更不用说了，哪怕不是学区房，也一定要谈好，并明确写明在合同（补充条款）中。

讲讲身边同事的一个真实例子，以同事小 A 代替吧。

多年前，小 A 从另外一方 C 中购得一套二手房。经过几年，房价蹭蹭往上涨，C 早已出国且已经联系不上了。

小 A 家小孩恰逢要换学区房，因此需要把之前这套二手房卖掉，经过一段时间，D 接盘买了这套房子。中间交易等等都没问题，最后也都已经过户了。

最后 D 准备去办理户口等手续时，才发现原来这套二手房上还挂着 C 的户口。这下麻烦了~ 自己的房子当然不允许一个不认识的人的户口挂在这里，于是联系 A 让其解决，尴尬的是，这个时候 A 又联系不上 C 。

D 只能去法院提起诉讼告 A 违约，要其把户口牵走并赔偿损失。最终当然是 A 败诉，赔偿损失 XX 万，在户口未迁出前，每天都有额外的违约金。 A 能怎么办，又只能去起诉 C。这期间真是赔了不少金钱的同时，又浪费了多少时间和精力。

再讲一个例子，也是身边的同学 X，从 Y 那里购房后，本来约定在 X 月 X 日交房，结果 Y 由于新房还没装修好，赖着不走，说给你点意思意思点租金吧……

最近还有一个学弟 L，二手房成交后，因为二手房租个蛋壳公寓了，蛋壳大家知道的，租金没打给 L，然后房子又被人租着……尴尬么？谈到这里，大家还有必要了解下 买卖不破租赁 原则，网上也有类似被坑的。

这样的例子太多了，看我身边都发生了好几起。

小结

小结一下：

在上篇，我推荐大家先看看是否有合适的政策性福利住房，然后最主要就是清点首付资金，然后了解当地的贷款政策（特别强调不要浪费处女贷资格），方便确定房子总价范围，这样才能为后面看房等打下基础。
本文，主要分享了如何看房、选房、过户交易、以及交房验收等流程和注意事项。并通过身边的例子给大家讲解了其中的条条框框。

总之，买房是件大事，需要特别注意。最后，仍然祝大家没房的早日购房上车，有房的早日换学区房、换豪宅。

另外，在这里推荐大家也看看这两份购房经验总结，讲了杭州和上海的购房经验分享，很多东西都是相同的，里面内容也附上了相关知识的科普资源，感兴趣的同学可以前往查看。